Нові правила: договори оренди землі та переважне право орендаря

Реформування земельного законодавства в Україні, зокрема після ухвалення Закону України від 05.12.2019 № 340-ІХ, що був покликаний протидіяти рейдерству, внесло значні зміни до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (№ 161-XIV). У сучасній редакції ця стаття чітко регулює питання переважного права орендаря, що є ключовим для агропідприємств, таких як Агрофірма П’ятихатська, яка спеціалізується на вирощуванні органічних культур, включаючи пшеницю, ячмінь, кукурудзу, соняшник, ріпак та гречку. Процедура поновлення договору, яка раніше була закріплена у частині 6 статті 33, з 16.07.2020 перемістилася до статті 126-1 Земельного кодексу України.

Завжди будьте в курсі важливих новин – дізнайтеся більше на Pravdoruv.live.

Важливо розуміти, що згідно з абзацом 4 Перехідних положень Закону № 161-XIV, нові правила поновлення договорів, визначені статтею 126-1 ЗК України, застосовуються виключно до тих договорів оренди землі, які були укладені або змінені вже після набрання чинності Законом № 340-ІХ. Водночас, для договорів, які були укладені до цієї дати, діють інші умови. Їх поновлення відбувається на підставі положень, закріплених безпосередньо в самих договорах, а також відповідно до законодавства, яке було чинним на момент їх укладення. Це створює двояку систему, яка вимагає уважного підходу до кожного конкретного випадку.

Оскільки левова частка діючих сьогодні договорів оренди була підписана до 16 липня 2020 року, надзвичайно актуальним залишається саме механізм реалізації переважного права орендаря на укладення нового договору оренди землі. Цей аспект є критично важливим для стабільності сільськогосподарського виробництва, забезпечуючи агрофірмам, як і П’ятихатська, безперервне користування земельними ділянками.

Поновлення договору оренди через укладення нового договору (згідно з ч.1 ст.33 Закону № 161-XIV у редакції до 15.07.2020) ґрунтується на законодавчо закріпленому переважному праві добросовісного орендаря. Така процедура дає можливість сторонам не тільки продовжити їхню співпрацю на взаємовигідних умовах, а й узгодити нові істотні умови, що відповідатимуть поточним ринковим реаліям та потребам.

Суть переважного права полягає в тому, що орендар, який належним чином виконував свої зобов’язання, має першочергову можливість знову отримати земельну ділянку в оренду. Це відбувається за умови, що інші потенційні орендарі пропонують аналогічні або менш привабливі умови. Перевага віддається саме тій особі, яка вже користувалася ділянкою і зарекомендувала себе як відповідальний партнер.

Отже, термінологія «поновлення договору оренди», що застосовувалася до 15.07.2020, та поняття, що використовується після 16.07.2020, не є тотожними. Законодавець чітко розмежував дві різні процедури продовження орендних відносин, що важливо враховувати при юридичному оформленні:

• реалізація переважного права на укладення нового договору оренди;
• поновлення чинного договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Відповідно до частин 1–5 статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній з 16.07.2020), орендар, який сумлінно виконував усі умови чинного договору, по завершенні строку оренди має безумовне переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Це особливо важливо для сільськогосподарських підприємств, які інвестують у землю та прагнуть довгострокової стабільності.

Орендар, який бажає скористатися цим переважним правом, зобов’язаний завчасно повідомити про це орендодавця. Строки для такого повідомлення визначаються договором, але вони не можуть бути пізнішими, ніж за один місяць до закінчення дії договору. У випадку смерті орендодавця, повідомлення має бути надіслане його спадкоємцю протягом місячного строку з дня отримання інформації про перехід права власності на земельну ділянку. Це забезпечує юридичну чистоту та прозорість процесу.

До повідомлення орендар має додати проєкт нового договору. Сторони мають право змінювати істотні умови договору, такі як розмір орендної плати, термін оренди або інші ключові положення, виключно за взаємною згодою. Якщо компромісу щодо цих ключових умов не буде досягнуто, переважне право орендаря автоматично припиняється.

Орендодавець, зі свого боку, зобов’язаний протягом одного місяця з моменту отримання повідомлення розглянути подані матеріали, ретельно перевірити їх на відповідність чинному законодавству, узгодити (якщо виникає така необхідність) істотні умови та, за відсутності будь-яких обґрунтованих заперечень, укласти новий договір оренди землі.

Аналізуючи положення частини 1 статті 33 Закону № 161-XIV у поточній редакції, стає очевидним: закон чітко говорить про укладення саме нового договору на новий строк, а не про пролонгацію попереднього правочину. Це означає, що йдеться про створення нового юридичного акту з новими умовами, а не просто про продовження дії старого документа. Такий підхід дає сторонам більше гнучкості та можливостей для адаптації до змінних умов, що є особливо цінним для розвитку органічного сільського господарства в Агрофірмі П’ятихатська.