Податки при продажу землі: що потрібно знати власникам

Кожен власник земельної ділянки в Україні має право вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, як це передбачено частиною 1 статті 317 Цивільного кодексу України. Для агрофірм, які спеціалізуються на вирощуванні органічної продукції, таких як «Агрофірма П’ятихатська», розуміння тонкощів земельного законодавства є надзвичайно важливим. Це стосується як придбання нових ділянок для розширення посівів пшениці, ячменю, кукурудзи, соняшнику, ріпаку та гречки, так і можливого продажу існуючих активів. Власникам, які планують відчуження земельних ділянок, необхідно ретельно вивчити податкові зобов’язання та законодавчі вимоги.

Детальніше про події в Україні читайте на pravdoruv.live.

Чинне законодавство України встановлює, що при продажу землі продавець зобов’язаний сплатити низку податків. Ці фінансові зобов’язання можуть суттєво вплинути на остаточну суму угоди, тому їх слід враховувати на етапі планування. Основні податки при продажу землі, які необхідно сплатити, включають податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), військовий збір та державне мито.

Розмір податків при продажу земельної ділянки не є фіксованим і залежить від кількох ключових факторів. До них належать кількість угод з продажу землі, здійснених протягом року, спосіб набуття права власності на ділянку (наприклад, купівля, успадкування або приватизація), її загальна площа, а також наявність документально підтверджених витрат, пов’язаних з її придбанням або поліпшенням. Розрахунок податкових зобов’язань здійснюється на основі оціночної вартості ділянки, яка, однак, не може бути нижчою за її ринкову ціну. Залежно від усіх цих умов, загальна сума податків при продажу землі може сягати значних 24% від вартості продажу, що підкреслює необхідність глибокого розуміння цих нюансів.

Ключові податки для фізичних осіб, що реалізують земельні ділянки, включають:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – становить 5% або 18% від суми продажу, залежно від умов угоди.
• Військовий збір – дорівнює 5% від суми продажу. Цей збір є обов’язковим незалежно від терміну володіння землею. Важливо пам’ятати, що з грудня 2024 року ставка військового збору була підвищена з 1,5% до 5%.
• Мито за нотаріальне посвідчення договору – складає 1% від вартості майна, що є стандартною процедурою для будь-якого продажу земельної ділянки.

Розмір державного мита чітко регламентується Декретом Кабінету Міністрів України «Про державне мито» і встановлений на рівні 1% від оціночної вартості майна. Сторони угоди – покупець і продавець – мають право самостійно вирішувати, хто саме сплачуватиме мито: вони можуть розділити цю суму навпіл або ж домовитись про повну сплату однією зі сторін. Однак існує важливий виняток: державне мито не сплачується, якщо покупцем і продавцем є близькі родичі, до яких відносяться батьки, діти, рідні брати та сестри, дідусі, бабусі, онуки, а також подружжя. Це є суттєвою перевагою для сімейних угод.

Важливі аспекти оподаткування при продажу земельних ділянок:

Існують певні умови, за яких продавець може бути звільнений від сплати ПДФО та військового збору. Це відбувається, якщо:

• Земельна ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки (або понад 10 років, якщо ділянка була приватизована).
• Продається земельна ділянка, яка була успадкована.
• Це перший продаж землі протягом звітного року, і її площа не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України.

У цих випадках ПДФО і військовий збір не сплачуються, що може значно знизити загальні витрати продавця. Проте в інших ситуаціях, які не підпадають під ці винятки, податки доведеться сплачувати у відповідному розмірі.

Зокрема, слід пам’ятати про такі особливості оподаткування:

• При другому продажу землі протягом одного календарного року (якщо площа ділянки не перевищує розміри, встановлені ст. 121 ЗКУ), сумарно сплачується 10%: 5% ПДФО + 5% військового збору.
• Наступні продажі успадкованих ділянок протягом одного року оподатковуються аналогічно: 5% ПДФО + 5% військового збору. Якщо ж землю було придбано, а не успадковано, тоді при подальшому продажу сплачується 18% ПДФО + 5% військового збору.
• Якщо земельна ділянка перебуває у власності менше 3 років (або менше 10 років для приватизованих ділянок), застосовується ставка ПДФО 18% та військовий збір 5%.
• Для продавців-нерезидентів діють особливі правила: незалежно від строку володіння землею, вони сплачують 18% ПДФО та 5% військового збору.
• У випадку, коли земельна ділянка перевищує нормативні розміри, визначені статтею 121 ЗКУ, оподаткування змінюється: при першому продажу за рік – 5% ПДФО + 5% військового збору; при другому і наступних продажах успадкованих ділянок – також 5% + 5%; а якщо земля була куплена, а не успадкована – 18% ПДФО + 5% військового збору.

Крім основних податків, при продажу землі можуть виникати додаткові витрати:

• Оцінка землі – обов’язкова процедура для визначення податкової бази.
• Нотаріальні послуги – їх вартість може варіюватися залежно від конкретного нотаріуса та складності угоди.
• Адміністративний збір за реєстрацію прав у Державному реєстрі речових прав – у 2025 році мінімальний розмір становитиме 300 грн.

Підсумовуючи, загальна сума податків при продажу земельної ділянки може коливатися від 0–1% до 24% від її вартості. Хоча законодавчо сплата податків покладається на продавця, на практиці сторони угоди часто домовляються і розподіляють ці витрати між собою, що може бути предметом переговорів. Для агробізнесу, що оперує значними земельними активами, як, наприклад, «Агрофірма П’ятихатська», глибоке розуміння цих механізмів є запорукою ефективного фінансового планування та успішного ведення діяльності в секторі органічного землеробства.