Оренда землі під час війни: ключові зміни та поради аграріям

Всеукраїнський Конгрес Фермерів у співпраці з міжнародною гуманітарною організацією Mercy Corps провів надзвичайно актуальний вебінар для аграріїв, присвячений питанням оренди землі та орендних відносин в умовах воєнного стану. Ключові зміни в законодавстві, практичні виклики та шляхи їх подолання представила адвокатка у сфері сільського господарства Вікторія Коваль. Ця інформація є життєво важливою для всіх фермерів та агропідприємств, включаючи такі великі агрофірми, як АФ П’ятихатська, що обробляють значні земельні ділянки для вирощування пшениці, ячменю, кукурудзи, соняшнику, ріпаку та гречки.

Читай нас також у Viber та Telegram.

Українське сільське господарство зіткнулося з безпрецедентними викликами в умовах повномасштабного вторгнення. Для мінімізації негативних наслідків та підтримки агросектору, законодавство зазнало значних змін, особливо у сфері орендних відносин. Розуміння цих змін дозволяє аграріям ефективно працювати та захищати свої права.

Нове в законодавстві про оренду землі: автоматичне поновлення та спрощена процедура

Однією з ключових норм стало автоматичне поновлення всіх договорів оренди землі, укладених до 24 лютого 2022 року, на один рік без необхідності додаткового волевиявлення сторін. Це нововведення стабілізувало значну частину орендних відносин, що могли опинитися у невизначеному стані в умовах військового стану. Для таких агропідприємств, як АФ П’ятихатська, це забезпечило безперервність використання земельних ділянок.

Також було спрощено процедуру передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Тепер фермери можуть отримати землю для товарного сільськогосподарського виробництва терміном на один рік без проходження складних механізмів, що діяли у звичайних ринкових умовах. Ця спрощена процедура дозволяє формувати земельні ділянки на основі лише технічної документації, без обов’язкового присвоєння кадастрового номеру на початковому етапі. Орендна плата за такі землі обмежується 8% від нормативної грошової оцінки, що є значно меншою сумою, ніж за звичайних умов.

Обмеження спрощеної процедури та ризики для орендарів

Незважаючи на переваги, спрощена процедура має свої особливості. Орендар не має права на компенсацію витрат на поліпшення земельної ділянки, а також відсутня можливість поновлення договору на новий строк – він укладається лише на один рік без права подальшого продовження. Крім того, не діють загальні норми щодо переважного права викупу чи оренди. На таких земельних ділянках заборонено будівництво, закладення багаторічних насаджень, вони не можуть передаватися в заставу, суборенду чи ділитися.

Важливою нормою є також можливість для суб’єкта господарювання, що не встиг зібрати врожай до закінчення договору оренди, фактично використовувати ділянку до завершення збирання, відшкодовуючи орендодавцю пропорційну орендну плату. Це дає певну гнучкість у форс-мажорних ситуаціях.

Критична важливість реєстрації договорів оренди землі

Однією з найбільших проблем на практиці є ігнорування реєстрації договорів оренди землі, особливо щодо земельних ділянок приватної власності.

“Дуже часто на практиці орендарі не надають цьому значення. Особливо це стосується тих земельних ділянок, які перебувають у приватній власності, передані в оренду і довгий час використовуються на підставі договорів оренди”, – зазначає експертка Вікторія Коваль.

Небезпечна ситуація виникає, коли незареєстрований договір дозволяє власнику укласти нову угоду з іншим орендарем, який оперативно реєструє своє право. Це призводить до того, що перший орендар втрачає правові підстави для подальшого використання землі, незважаючи на роки роботи на ній. На сьогодні законодавство дозволяє реєстрацію договорів оренди землі за заявою орендаря на підставі наявних у нього документів.

Поширені підстави розірвання договорів оренди

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, рішенням суду або в односторонньому порядку, якщо така умова передбачена договором. Фермери, як АФ П’ятихатська, повинні особливо уважно перевіряти умови про одностороннє розірвання, щоб уникнути несподіваної втрати земельних ділянок.

Дуже поширеною є судова практика розірвання договорів через відсутність індексації орендної плати. Стаття 21 Закону про оренду землі вимагає індексації орендної плати, проте багато договорів, укладених 5-10 років тому, фіксують сталу суму.

“Зараз дуже багато практики саме розірвання – це таке як віконечко для того, щоб розірвати ці договори за рішенням суду, тому що немає індексації, неналежне виконання істотної умови договору щодо сплати орендної плати”, – пояснює експертка.

Навіть систематична сплата фіксованої суми або компенсація товаром не рятує, якщо індексація не проводиться. Такі позови часто ініціюються, коли інший фермер пропонує кращі умови оренди.

Особливості орендної плати в умовах військового стану

Питання орендної плати ускладнюється, якщо земельні ділянки перебувають в окупації, зоні бойових дій, або не можуть використовуватися через фортифікаційні споруди чи вибухонебезпечні предмети. Це безпосередньо впливає на можливості аграріїв.

Верховний суд у лютому 2025 року висловив позицію, що орендна плата за землі державної та комунальної власності, які не можуть використовуватися через вплив військового стану (зокрема, окупацію), не сплачується. Це обґрунтовано тим, що сплата орендної плати має подвійну природу та пересікається з податком на землю, який не сплачується в зоні бойових дій.

Щодо земельних ділянок приватної власності, ситуація інша. Сторонам рекомендовано укладати додаткові угоди, передбачаючи зупинення або припинення дії договору у разі неможливості використання землі. Це дозволить відновити орендні відносини після деокупації або усунення перешкод.

Форс-мажорні обставини та зміна обставин

На початку військового стану Торгово-промислова палата визнала його форс-мажорною обставиною. Проте, судова практика розвинулася, і тепер посилання лише на наявність військового стану недостатньо для закриття порушень зобов’язань. Необхідно звертатися до ТПП для засвідчення форс-мажорних обставин та отримання сертифікатів. Важливо також переглянути умови договорів щодо строків повідомлення про форс-мажорні обставини, оскільки отримання сертифіката займає не менше семи робочих днів.

Для розірвання договору через суд у зв’язку з неможливістю використання земельної ділянки, ефективним є посилання на зміну істотних обставин, які не існували на момент укладання договору (наприклад, окупація, бойові дії, мінування).

Практичні рекомендації для аграріїв

Вікторія Коваль наголошує на важливості врегулювання всіх питань на етапі переговорів, щоб уникнути судових розглядів.

“Стягнення заборгованості через рік, яке ви отримаєте в суді, нікому цікавим не буде, тому що зміниться і вартість тих коштів, які були вам винні. І те ж саме в договорах оренди – через рік це вже просто буде нікому не потрібно”, – пояснює експертка.

Радиться залучати адвокатів на етапі досудового врегулювання та початку переговорів. Для АФ П’ятихатська та інших агропідприємств критично важливо: обов’язково реєструвати всі договори оренди, ретельно аналізувати умови розірвання, своєчасно проводити індексацію орендної плати, передбачати реальні строки повідомлення про форс-мажорні обставини та укладати додаткові угоди щодо орендної плати в умовах військового стану. Ці кроки допоможуть фермерам мінімізувати ризики та забезпечити стабільність діяльності у ці складні часи.

Захід відбувся в межах Програми допомоги фермерам, яка реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps, за фінансової підтримки Фонду Говарда Г. Баффета.