Додаткова угода до договору оренди землі: нюанси для агрофірм

Договори та інші правочини є ключовими підставами для виникнення цивільних прав та обов’язків, як це встановлено пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України. Ця інформація є надзвичайно важливою для підприємств агросектору, зокрема для “Агрофірми П’ятихатська”, яка активно працює із земельними ділянками, вирощуючи органічні культури, такі як пшениця, ячмінь, кукурудза, соняшник, ріпак та гречка. Належне розуміння юридичних аспектів укладення та зміни договорів оренди землі є запорукою стабільності та успішного ведення сільськогосподарської діяльності. Додаткова угода до договору оренди землі – це важливий інструмент, який допомагає адаптувати умови співпраці до мінливих реалій.

Читай нас також у Viber та Telegram.

Згідно з частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено самим договором або чинним законодавством. Це положення є фундаментальним для будь-яких земельних правовідносин, включаючи договори оренди землі, що є основою роботи “Агрофірми П’ятихатська”.

Частини перша та третя статті 653 Цивільного кодексу України уточнюють, що у разі зміни договору зобов’язання сторін адаптуються відповідно до нових умов щодо предмета, місця, строків виконання та інших аспектів. Важливо зазначити, що зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає з характеру такої зміни.

Стаття 654 Цивільного кодексу України визначає, що зміна або розірвання договору повинні здійснюватися у тій самій формі, що й основний договір. Це правило є обов’язковим, якщо інше не передбачено законом, договором або не випливає зі звичаїв ділового обороту. Для договорів оренди землі це означає, що додаткова угода до договору оренди землі також має бути укладена у письмовій формі.

Договір оренди землі, згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі», укладається у письмовій формі. За бажанням будь-якої зі сторін він може бути посвідчений нотаріально, що надає йому додаткової юридичної ваги та захисту.

Відповідно до частин першої та другої статті 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі відбувається за взаємною згодою сторін. Якщо сторони не досягають згоди щодо зміни умов договору, спір може бути вирішений у судовому порядку. Це підкреслює важливість компромісу та переговорів для сільськогосподарських підприємств.

Комплексний аналіз цих норм у поєднанні з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дозволяє зробити висновок: зміна умов договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013 року, як правило, здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі. Права та обов’язки сторін у зобов’язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними домовленості та підписання відповідного документа, яким зазвичай є додаткова угода. Це спрощує процес, порівняно з попередніми роками.

При цьому, державній реєстрації на підставі такого правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відомості про нього), а не самі умови договору оренди землі. Цей нюанс є вкрай важливим для “Агрофірми П’ятихатська” та інших агровиробників, оскільки впливає на момент набуття чинності зміненими умовами.

Отже, зобов’язання за договором змінюються для сторін з моменту досягнення домовленості та підписання додаткової угоди, що є практичним та ефективним підходом у сучасних реаліях. Детальну інформацію про такі правочини можна знайти на загальноновинних ресурсах, як-от pravdoruv.live.

Правові позиції Верховного Суду

Важливі роз’яснення щодо порядку зміни договорів оренди землі надано Верховним Судом:

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 жовтня 2025 року у справі № 907/882/22:

«Суди наголосили на необхідності розмежування моменту укладення договору оренди землі (момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання договору), з якого у сторін виникають права і обов’язки у зобов’язальних правовідносинах, і моменту виникнення речового права, який пов’язаний із державною реєстрацією такого права.

Умови договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року (після скасування обов’язкової реєстрації самого договору), за загальним правилом змінюються для сторін з моменту підписання додаткової угоди, а не її державної реєстрації. Отже, зобов’язання за договором змінюються з моменту досягнення домовленості та підписання додаткової угоди».

Постанова Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23:

«Додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, що вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого інструменту сторони можуть змінити раніше погоджені умови основного договору.

Відповідно до частин першої та третьої статті 653 ЦК України, у разі зміни договору зобов’язання сторін змінюються відповідно до нових умов, а зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості, якщо інше не передбачено договором.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 01.01.2013, набирає чинності не раніше державної реєстрації, якщо сторони не передбачили інший момент у тексті угоди».

У цій же справі суд також зазначив обставини правонаступництва, коли земельна ділянка була передана з державної у комунальну власність і новий орган місцевого самоврядування став правонаступником прав та обов’язків орендодавця. Це має велике значення для “Агрофірми П’ятихатська” при співпраці з різними органами влади.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: [email protected].