Новий закон: захист земельних ділянок фермерів в Україні

Захист прав на землю є ключовим аспектом стабільного розвитку агробізнесу, особливо для українських фермерів, які працюють з органічною продукцією, як-от пшениця, ячмінь, кукурудза, соняшник, ріпак та гречка. Розуміння нового законодавства про добросовісного набувача може вберегти аграріїв від втрати своїх земельних ділянок. Всеукраїнський Конгрес Фермерів у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією MERCY CORPS провів важливий вебінар для аграріїв, присвячений саме цій темі. Експертка заходу, адвокатка Олена Смоляк, спеціалістка з земельних та податкових правовідносин, надала вичерпні роз’яснення щодо нового Закону України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».

Читай нас також у Viber та Telegram.

Прийнятий 12 березня 2025 року та чинний з 9 квітня, цей документ став вирішальною відповіддю на неоднозначну судову практику в Україні щодо захисту прав власників земельних ділянок. Він вносить значні зміни, покликані посилити позиції добросовісних набувачів, які придбали земельні ділянки без знання про можливі попередні порушення. Це особливо актуально для фермерських господарств та аграрних підприємств, що інвестують у виробництво та розвиток.

Типова ситуація, з якою стикаються фермери

Олена Смоляк детально описала ланцюжок відчуження земельної ділянки, що є поширеним явищем для багатьох аграріїв: «Петро приватизував земельну ділянку, продав Василеві, Василь — пані Марії, Марія — Павлу, а потім ви придбали цю землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або фермерського господарства». Такі багаторівневі переходи права власності є типовими для українського земельного ринку, особливо для ділянок, приватизованих у 2000-х роках. Фермери, які роками обробляють ці землі, раптом стикаються з позовами прокуратури про витребування земельної ділянки, посилаючись на порушення при первісному відчуженні.

Через 20 років спокійного користування земельною ділянкою, на якій зведені об’єкти та ведеться ефективне господарство, власник несподівано дізнається, що прокуратура подала позов про витребування, стверджуючи про порушення законодавства під час первісного відчуження.

Хто такий добросовісний набувач

Експертка пояснює, що добросовісний набувач – це особа, яка за відплатним договором придбала майно від того, хто не мав права його відчужувати, при цьому покупець не знав і не міг знати про порушення при первісному відчуженні. «Ключовим моментом завжди було — могли чи не могли знати, що земельна ділянка раніше була відчужена з порушенням вимог законодавства», — наголошує Олена Смоляк. Раніше вважалося достатнім придбання землі з третіх рук. Власник не повинен був досліджувати всю історію переходу прав власності, достатньо було перевірити права безпосереднього продавця. Такі питання стають вирішальними для захисту земельних ділянок від необґрунтованих претензій.

Зміна судової практики щодо земельних спорів

Згодом судова практика почала кардинально змінюватися. Суди стали значно суворіше оцінювати добросовісність набувачів, ретельно перевіряючи, чи справді покупець не міг знати про первісні порушення при відчуженні земельної ділянки державою чи громадою. Особливо активно почали застосовуватися критерії «належної обачності», вимагаючи від власників доведення того, що вони провели ретельну перевірку всієї історії земельної ділянки. Проблема полягала в тому, що суди почали враховувати сучасні технічні можливості перевірки інформації через Держгеокадастр, публічну карту, державний реєстр речових прав, Google Maps, нехтуючи тим, що більшість угод купівлі-продажу відбувалися до появи цих сервісів. Щоб бути в курсі останніх змін у законодавстві та судовій практиці, аграріям варто регулярно стежити за актуальними новинами та аналітичними матеріалами, наприклад, на сайті pravdoruv.live.

«Років 20 тому це все було недоступне, але коли на сьогоднішній день розглядалися справи 20-річної давності, власникам земельних ділянок ставилися в претензію їх неналежна обачність з урахуванням сьогоднішніх можливостей», — пояснює експертка Олена Смоляк.

Така практика створювала очевидну несправедливість, коли від людей вимагали дотримання стандартів перевірки, які фізично не існували на момент придбання земельної ділянки. Це призводило до того, що навіть цілком добросовісні набувачі опинялися в ситуації, коли їхні права власності ставилися під сумнів через неможливість застосування інструментів, що з’явилися значно пізніше. Це суттєво ускладнювало захист прав фермерів на землю.

Два види позовів прокуратури, що впливають на земельні ділянки

Прокуратура могла звертатися до суду з двома видами позовів:

Віндикаційний позов (витребування майна):

• Судовий збір 1,5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки
• Захищаються права добросовісного набувача на відшкодування
• Позовна давність — 3 роки

Негаторний позов (усунення перешкод):

• Судовий збір — 1500 грн як у немайновому спорі
• Позовна давність не застосовується
• Прокуратура може звернутися в будь-який час

Саме негаторні позови почали застосовуватися в катастрофічних масштабах, створюючи небезпеку для власників земельних ділянок та фермерських господарств.

Ключові зміни нового закону про захист земельних ділянок

✅ 10-річний строк для звернення держави

Відтепер держава та територіальна громада можуть витребовувати земельну ділянку у добросовісного набувача лише якщо не пройшло 10 років від дня первинної реєстрації права власності (коли вже діяло законодавство про обов’язкову реєстрацію) або дня передачі земельної ділянки первинному власнику (для періоду до запровадження обов’язкової реєстрації).

«Якщо 10 років пройшло, то прокуратура не має права звертатися. Але це стосується лише добросовісного набувача», — наголошує Олена Смоляк, підкреслюючи новий підхід до земельних правовідносин.

✅ Обов’язкова компенсація за землю

Якщо 10 років не пройшло і власник визнається добросовісним набувачем, прокуратура зобов’язана перед поданням позову внести на депозит суду кошти в розмірі експертно-грошової оцінки земельної ділянки та надати відповідну експертну оцінку. У разі задоволення позову — відшкодувати власнику ринкову вартість земельної ділянки станом на момент позову. Це значно посилює судовий захист майна фермерів.

«Звертаю увагу — не нормативно-грошова оцінка, а експертна грошова оцінка, тобто ринкова вартість», — підкреслює експертка.

✅ Нові строки позовної давності для недобросовісних набувачів

Для недобросовісних набувачів новий закон встановив чіткі правила обчислення строків позовної давності, які суттєво обмежують можливості прокуратури для зловживань. Відтепер трирічний строк позовної давності починається саме з дня першої реєстрації права власності — тобто з моменту, коли первинний власник отримав або придбав земельну ділянку у громади чи держави. Це кардинально змінює підхід до обчислення строків і унеможливлює маніпуляції з боку прокуратури.

Раніше прокуратура активно використовувала лазівки в законодавстві, стверджуючи, що позовна давність починається з моменту, коли вона «дізналася» про порушення. Для цього ініціювалися формальні запити до різних органів, і прокуратура заявляла, що тільки після отримання відповіді на такий запит вона отримала інформацію про порушення, тому трирічний строк слід рахувати саме з цього моменту. Нове законодавство повністю перекриває цю можливість, встановлюючи об’єктивну дату початку обчислення позовної давності, що не залежить від суб’єктивних заяв прокуратури про момент отримання інформації. Це важливий крок для забезпечення справедливого аграрного права.

Зворотна дія закону про земельні спори

❗️ Важливо, що закон має зворотну дію у часі щодо застосування 10-річного строку та відшкодування вартості земельної ділянки за експертно-грошовою оцінкою. Якщо справа почала розглядатися до набрання чинності законом, але рішення суду першої інстанції ще не винесено, можна використовувати нові норми для захисту прав. Це дає фермерам додаткові можливості для збереження майна.

Позиція прокуратури та судова практика

Прокуратура поки не вносить кошти на депозитний рахунок суду і не замовляє експертні оцінки, обґрунтовуючи це тим, що на момент подачі позову ці норми не діяли. Однак суди вже формують позицію, що норми процесуального законодавства також мають зворотню дію для забезпечення прав добросовісного набувача. Добросовісність набувача має встановлюватися судом під час розгляду справи, а прокуратура не може самостійно визначати добросовісність чи недобросовісність набувача. Це створює важливий прецедент для майбутніх земельних спорів.

Практичні поради для захисту прав на землю

🔹 Активна позиція в суді

Необхідно заявляти клопотання про повернення позовної заяви або залишення позову без розгляду через відсутність доказів внесення коштів на депозит, а також застосування строків позовної давності (це не відбувається автоматично).

🔹 Доведення недоступності інформації в минулому

Потрібно активно доводити, що прокуратура могла дізнатися про порушення набагато раніше, і не визнавати доповідні записки та листи органів як докази моменту отримання інформації про порушення. Це зміцнює позиції фермерів у судових процесах.

🔹 Індивідуальний підхід

«Питання добросовісності набувача — це питання індивідуальне. Не можна взяти якийсь шаблон і накласти на вашу ситуацію», — застерігає Олена Смоляк. Особливо це стосується земель лісового та водного фонду, де прокуратура намагається довести, що власник «мав би побачити» особливості земельної ділянки. Але експертка нагадує, що сьогодні багато земельних ділянок купуються дистанційно, особливо покупцями, які перебувають за кордоном.

Висновки

Новий закон створює значно кращі умови для захисту прав добросовісних набувачів земельних ділянок. Однак для ефективного використання цих можливостей необхідно проявляти активну позицію в судових процесах, обов’язково заявляти всі передбачені законом клопотання, користуватися кваліфікованою правовою допомогою та не розраховувати на автоматичне застосування судами нових норм.

«Потрібно всіляко доводити, що прокуратура могла дізнатися про порушення законодавства набагато раніше, і активно використовувати наявну судову практику для захисту законних інтересів», — підсумовує експертка, підкреслюючи важливість обізнаності для фермерських господарств.

🔰 Захід відбувся в межах Програми допомоги фермерам, яка реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps, за фінансової підтримки Фонду Говарда Г. Баффета. Детальніше про проєкт: https://bit.ly/3DOuTnC