чи має орендар таке право – AgroNews

Юристами компанії MORIS в межах роботи гарячої лінії проєкту “Земля без корупції”, який реалізується завдяки підтримці американського народу, наданій через Програму USAID АГРО, було зафіксовано звернення з цілком буденним, але водночас непростим питанням: “Договір оренди землі вже закінчився, триває оформлення договору із новим орендарем. Але урожай попереднього орендаря ще на полі. Чий він тепер ?”. Про це розповідає юристка юридичної компанії MORIS Віта Сторожук.

Читай нас також у Viber та Telegram.

Ситуація, знайома багатьом: земля засіяна, договір сплив, новий орендар на горизонті — а чіткої відповіді в договорі немає.

Подібних непорозумінь можна було б легко уникнути, якби в договорі одразу чітко прописали: до якого числа потрібно зібрати врожай, яка плата в період очікування і збору врожаю, коли і як саме передається ділянка після завершення збору врожаю та штрафні санкції за порушення таких умов.

Що ж робити, коли договір про це мовчить ? Давайте розберемося, що каже закон і як складається судова практика в подібних ситуаціях.

Якщо йдеться про землі колективної власності, невитребувані паї чи нерозподілені ділянки, які передаються в оренду через місцеві ради, Закон України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” дозволяє орендарю зібрати урожай навіть після закінчення договору.

Водночас орендар має відшкодувати збитки у розмірі орендної плати за період від завершення договору до збору врожаю. Схожий підхід діє і під час воєнного стану — для земель державної та комунальної власності, а також у випадках припинення договорів оренди чи суборенди земель усіх форм власності, що перебувають у праві постійного користування або оренді.

В інших загальних випадках питання збору врожаю після завершення договору залишається невирішеним — відповідних норм у законодавстві поки що немає. Хоча у Верховній Раді України був зареєстрований Законопроєкт № 9603, яким пропонується зобов’язати орендодавця надати орендарю право зібрати врожай, якщо договір закінчився під час посіву, вирощування чи збору. При цьому орендар має сплатити орендну плату за період фактичного користування земельною ділянкою. Проте цей законопроект викликав чимало зауважень, тож він так і не був прийнятий.

Тож наразі доводиться орієнтуватися на судову практику, яка часто підтверджує право орендаря на врожай, якщо земля була оброблена законно в межах договору. 

Позиції судів схиляються до того, що навіть якщо строк договору минув, орендар, який законно обробив землю під час дії договору, має право на захист свого врожаю. Наприклад, Чернігівський апеляційний суд у 2021 році (справа №728/55/21) визнав за орендарем право на посіви озимої пшениці, адже він під час посіву мав законну підставу користуватися землею.

Здебільшого суди посилаються на положення статті 775 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм.

Водночас суди звертають увагу і на добросовісність дій орендаря — наприклад, якщо орендар засіяв землю за кілька днів до закінчення строку дії договору, усвідомлюючи, що не має гарантій продовження, позов, найімовірніше, буде залишено без задоволення. Натомість, якщо орендар діяв добросовісно: вчасно надіслав листи про поновлення, дотримувався процедури пролонгації, очікував на продовження договору, проте отримав відмову — суд може стати на його бік, визнавши право на врожай як результат законного та сумлінного користування землею.

Важливо пам’ятати: право на врожай не звільняє від обов’язку вчасно повернути ділянку власнику та узгодити порядок його збору. Інакше виникають ризики спорів і вимог орендаря щодо сплати компенсації за несвоєчасне повернення землі (об’єкта оренди).

Саме тому, щоб уникнути судових спорів і зайвих компенсацій, якщо договір не регламентує порядок збору врожаю, рекомендується:

• укласти додаткову угоду до договору оренди, де детально прописати умови збору врожаю, оплату за користування землею та порядок передачі ділянки. Важливо зробити це до завершення строку дії договору, адже зміни можна вносити лише у чинний договір;
• якщо строк договору вже минув, орендодавцю варто укласти окремий короткостроковий цивільно-правовий договір (не оренди), який регулюватиме порядок збирання врожаю. Альтернативою може бути домовленість із орендарем або новим користувачем про купівлю-продаж посівів. Іноді сторони врегульовують ці питання через офіційне листування, покладаючись на взаємну добросовісність.

Підсумовуючи, щоб уникнути судових суперечок і ризику захоплення врожаю, найкраще чітко врегулювати всі моменти у договорі ще до закінчення строку оренди.

Якщо у вас виникнуть питання або потрібна консультація — ви завжди можете звернутися на нашу гарячу лінію та отримати безкоштовну допомогу від експертів.

• Для усних консультацій телефонуйте: +38 (044) 334 82 10
• ** Консультаційна лінія працює в будні з 10:00 по 17:00
• Для письмових запитів пишіть на: [email protected] 
• Юристка MORIS, адвокат Віта Сторожук