Як діяти, якщо сусід самовільно захопив частину вашої ділянки – AgroNews

Суперечки через межі земельних ділянок – одне з найпоширеніших питань, з яким звертаються землевласники  на гарячу лінію проекту “Земля без корупції”, який реалізує юридична компанія MORIS за підтримки Програми АГРО, що фінансується Урядом США. Про це в агроблозі розповідає юристка MORIS Віта Сторожукю

Читай нас також у Viber та Telegram.

Часом це дрібниця: паркан поставили на пів метра далі, ніж належить. А інколи справа серйозніша – сусід привласнив проїзд, дорогу чи навіть частину земельної ділянки.

У цій статті ми розберемося, як діяти в подібних ситуаціях і які механізми захисту передбачені законом.

Звернення на гарячу лінію проекту “Земля без корупції”, які стосувалися проблеми самовільного захоплення земель, можна умовно поділити на кілька поширених випадків:

1. Земельна ділянка оформлена належним чином.

Власник має кадастровий номер, чітко визначені межі земельної ділянки та реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо сусід захопив частину такої ділянки, його дії слід кваліфікувати як самовільне зайняття земельної ділянки, за яке законодавством передбачена адміністративна та кримінальна відповідальність (залежно від розміру заподіяної шкоди).

В такому разі, власник земельної ділянки викликає поліцію або звертається до дільничного, щоб зафіксувати факт порушення та притягнути винну особу до відповідальності.

Інколи самого звернення в поліцію недостатньо для відновлення попереднього стану земельної ділянки. Наприклад, якщо було самовільно встановлено паркан чи іншу споруду.

Тоді ефективним способом захисту є звернення до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні, зокрема шляхом знесення незаконної забудови.

2. Земельна ділянка не оформлена належним чином, а сусідська – оформлена.

Сусід першим оформив право на земельну ділянку, захопивши частину вашої території. У такому випадку власник не може самостійно оформити свою землю з правильними межами, адже частина ділянки вже зареєстрована за сусідом.

Якщо в такому випадку між сторонами є діалог, можна врегулювати ситуацію шляхом виправлення помилки щодо зміщених (неправильних) меж. Це робиться на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення або відновлення меж у натурі (на місцевості). Така зміна меж допускається за письмовим погодженням з особами, яким належить право власності на суміжні земельні ділянки.

Після розробки технічної документації та погодження суміжних власників нові межі вносяться до Державного земельного кадастру, і спір між сусідами вважається вирішеним.

У разі якщо діалогу немає, спір вирішується у судовому порядку. Конкретний спосіб захисту обирається залежно від обставин справи, зокрема наявності документів, що підтверджують ваше право на земельну ділянку, та способу оформлення прав на землю сусідом.

3. Обидві земельні ділянки не оформлені належним чином

У такому випадку конфлікти виникають на етапі виготовлення землевпорядної документації. Один із ключових моментів тут — погодження меж із суміжними землекористувачами.

Якщо між сусідами є діалог, вони можуть домовитися про взаємні поступки та підписати акт погодження меж земельної ділянки, який стає складовою частиною землевпорядної документації.

Але якщо конфлікт уже існує і один із сусідів відмовляється підписати акт, виникають труднощі.

До 14 вересня 2021 року порядок встановлення чи відновлення меж земельних ділянок регулювався Інструкцією, затвердженою наказом Держкомзему № 376 від 18.05.2010. Вона, в тому числі, передбачала можливість закріплення межових знаків навіть за відсутності сусідів, якщо вони були належно повідомлені.

Після набрання чинності наказом Мінагрополітики № 127 від 13.08.2021 Інструкція втратила чинність, і разом із нею — детальний алгоритм погодження меж.

Наразі в законодавстві залишилася лише загальна вимога погоджувати межі із сусідніми землекористувачами (ст. 198 Земельного кодексу України), однак механізму такого погодження на практиці більше немає.

Які є варіанти вирішення ситуації?

1)          Звернення до земельної комісії при сільській/міській раді.

Відповідно до ст. 158 ЗКУ, органи місцевого самоврядування можуть розглядати земельні спори. Комісія обстежує ділянку, проводить засідання за участю сторін, і якщо відмова від підписання акта є безпідставною — рекомендує підписати акт. Протокол чи акт засідання носить рекомендаційний характер може бути доданий до землевпорядної документації, хоча це й не вимагається законом. На практиці кадастровий реєстратор може врахувати протокол чи акт земельної комісії та зареєструвати земельну ділянку навіть без підпису суміжного землекористувача, якщо відсутність погодження меж не має правових підстав і не суперечить кадастровим даним.

2)          Звернення до суду

Якщо кадастровий реєстратор відмовляє у реєстрації з підстави відсутності підпису суміжного землекористувача, можна оскаржити його рішення в суді. Судова практика підтверджує, що відмова сусіда від підписання акта погодження меж не є перешкодою для завершення процедури приватизації (постанова ВП/ВС від 12.02.2020 у справі № 545/1149/17).

Водночас власник суміжної ділянки також має право звернутися до суду, якщо вважає, що його права порушено — наприклад, у випадку, коли кадастровий реєстратор зареєстрував земельну ділянку без його згоди і при цьому були фактично зміщені межі.

4. Сусід “приватизував” чи захопив частину проїзду чи дороги

Така ситуація складніша. Насамперед потрібно з’ясувати, чи дійсно ця територія є проїздом або дорогою. Для цього треба отримати викопіювання з генерального плану чи іншої містобудівної документації.

Якщо територія призначена для загального користування, її не можна приватизувати та передати у приватну власність.  Саме тому наступним кроком є оскарження рішення селищної (міської) ради про передачу у власність сусіду такої ділянки. Позивачем в даному випадку може виступати особа, якій створюються перешкоди у проїзді.

У випадку самовільного захоплення сусідом проїзду чи дороги, вирішувати ситуацію треба через селищну/міську рада, оскільки землі належать до комунальної власності.

Підсумовуючи, у випадках земельних суперечок завжди варто спершу шукати мирне врегулювання чи медіацію, а коли це неможливо — діяти через поліцію, земельну комісію або суд, щоб відстояти свої права.

Проєкт «Земля без корупції» реалізується за підтримки Програми АГРО, що фінансується Урядом США та впроваджується компанією Chemonics International